PAGAR HUKUM : Membeli Tanah Sengketa

34
12,793 views

Para pembaca sekalian.

Berikut ini kami sampaikan adanya rubrikasi baru bertitel PAGAR HUKUM. Rubrik ini kami maksudkan sebagai ruang publik dimana para pembaca bisa berdiskusi, bertanya tentang hal-hal hukum yang mungkin tengah dihadapi. Rubrik ini  diasuh oleh seorang ahli di bidang hukum yakni Antonius Yudo Prihartono (AYP), seorang mantan Yesuit. Semua pertanyaan kepada AYP silakan kirim ke redaksi@sesawi.net

——————————————————————————————

Yth. Pak AYP,
Mohon konsultasi masalah yang sedang kami hadapi. Saya membeli tanah 3 tahun lalu dari salah seorang teman, sebut saja Budi. Dan saat ini sudah kami bangun menjadi rumah tinggal dan telah kami tempai selama 2 tahun terakhir ini.
 
Ternyata sekitar sebulan lalu baru kami ketahui bahwa sebelum saya beli tanah tersebut pernah menjadi sengketa antara Pak Budi dengan pihak kerabatnya, yaitu Pak Rahmat. Sengketa tersebut dimenangkan oleh pihak Pak Budi. Namun sesudah setahun ini Pak Budi meninggal dunia dan pihak keluarga Pak Rahmat kembali menggugat tanah tersebut yang saat ini sudah kami beli dan tempati.
 
Apa yang harus kami lakukan dan bagaimana langkah-langkah hukum yang harus kami lakukan? Kami tidak memegang sertifikat tanah tersebut tetapi memegang akta jual beli atas tanah tersebut. Mohon bantuan penjelasan.
Terima kasih sebelumnya.
Eko, Semarang.
 

Pak Eko, yang pertama-tama perlu dilakukan adalah adalah mempertahankan hak Pak Eko dengan cara membantah gugatan pihak Pak Rahmat dan membuktikan sebaliknya bahwa Pak Eko berhak atas tanah tersebut.

Perkara ini adalah lingkup perdata (sengketa hak), maka Pak Eko harus dapat membuktikan hak tersebut dengan alat bukti perdata sebagaimana diatur dalam Pasal 164 HIR dan pasal 1866 KUHPerdata yaitu antara lain: Bukti Tulisan/Surat, Bukti saksi, Persangkaan, Pengakuan atau Sumpah.

Dalam hal ini Pak Eko dapat menunjukan bukti Akta Jual Beli yang Pak Eko miliki, sehingga dapat menjelaskan hak atas tanah yang sudah Pak Eko beli dan tempati saat ini. Walaupun faktanya Pak Eko belum memiliki sertifikat atas tanah tersebut.

Pak Eko perlu juga menghadirkan saksi-saksi yang melihat/menyaksikan saat dilakukannya jual beli tanah tersebut dari Pak Rahmat, sehingga dapat menguatkan dalil-dalil bahwa telah terjadi peralihan hak yang sah antara Pak Eko dengan Pak Budi berdasarkan Akta Jual Beli (AJB) tanah.

Yang perlu dilakukan adalah menguatkan bahwa Pak Eko telah membeli tanah dari orang yang berhak menjualnya yaitu Pak Budi, seperti yang Bapak ceritakan pada kronologis bahwa tanah di wilayah itu dulu pernah menjadi sengketa antara keluarga Pak Budi dengan Pak Rahmat dan akhirnya dimenangkan oleh Pak Budi. Maka Pak Eko juga dapat menunjukkan di pengadilan hal tersebut, misalnya berupa Putusan Pengadilan yang Telah Berkekuatan Hukum Tetap  (in kracht van gewijsde).

Dipihak lain keluarga Pak Rahmat juga harus dapat membuktikan gugatan mereka sebagaimana diatur dalam Pasal 163 HIR (Het Herzien Inlandsch Reglement) yang menyatakan bahwa : “Barangsiapa yang mengatakan mempunyai barang sesuatu hak, atau menyebutkan sesuatu kejadian untuk meneguhkan haknya itu, atau untuk membantah hak orang lain, maka orang itu harus membuktikan adanya hak itu atau adanya kejadian itu”.

Demikian jawaban yang kami berikan berdasarkan kronologis dan pertanyaan yang Saudara berikan, semoga dapat bermanfaat. Dan apabila diperlukan bantuan hukum silakan menghubungi advokat terdekat.

Salam

AYP&Partners

34 COMMENTS

  1. assalmualaikum wr.wb pak AYP…..
    saya mau tanya tentang permasalahan tanah, saya telah mengajukan permohonan sertifikat pada program sertifikat prona tanah tersebut pemberian orang tua di bagi menjadi 7 bidang tanah, singkat kata kemudian sertifikat tanah tersebut sudah terbit sebanyak tujuh buah sertikat sesuai permintaan kami selaku waris (7 saudara), permasalahan disini diluar dugaan saya mengetahui ada sertifikat terbit 1 buah dengan atas nama orang lain (di areal tanah kami) padahal kami mengajukan hanya 7 permohonan ternyata yang terbit 8 sertifikat, di waktu memohon tanah kami tidak ada bangunanannya/tanah kosong lima tahun kemudian tanah yang kami masalahkan mulai ada yang membangun. (kami ahli warisnya tidak pernah menjual atau menandatangani tanah sengketa tersebut) apakah ini bisa kami laporkan kepihak berwajib…. mohon pak bantuan pencerahannya, terimkasih.

    • JAWABAN:

      Dengan hormat, sebelumnya mohon maaf karena agak lama menjawab pertanyaan Anda, karena baru ada banjir di kota kami.

      Kembali ke pertanyaan Anda, sebenarnya data-data atas pertanyaan Anda masih sangat terbatas, namun dari penjelasan Anda kami mengasumsikan sebuah kesimpulan bahwa Anda menerima pemberian atau warisan dari orangtua dan Anda (7 orang bersaudara), sehingga tanah tersebut dibagi tujuh. Kemudian Anda (7 (tujuh) orang bersaudara) telah mengurus sertifikat tanah dan terbit 7 (tujuh) sertifikat atas tanah tersebut melalui PRONA. Namun kemudian diketahui tanah Anda dibangun orang lain dan atau ada sertifikat lain ditanah yang telah Anda (7 orang bersaudara) sertifikatkan dan menjadi tujuh bidang tanah.

      Demikian jawaban kami:

      Bahwa PRONA adalah singkatan dari Proyek Operasi Nasional Agraria. PRONA diatur dalam Kepmendagri No. 189 Tahun 1981 tentang Proyek Operasi Nasional Agraria. Tujuan utama dari PRONA adalah memproses pensertipikatan tanah secara masal sebagai perwujudan dari pada program Catur Tertib di bidang Pertanahan yang pelaksanaannya dilakukan secara terpadu dan ditujukan bagi segenap lapisan masyarakat terutama bagi golongan ekonomi lemah, serta menyelesaikan secara tuntas terhadap sengketa-sengketa tanah yang bersifat strategis.

      Maka bila kemudian ada orang lain yang mengaku memiliki tanah Anda dan atau ada dua sertifikat, berarti salah satunya adalah palsu. maka pertama-tama perlu dilakukan konfirmasi dan atau pengecekan di BPN setempat. Bila ternyata benar pada tanah yang sama terbit sertifikat yang lain dan dimiliki orang lain, maka ini adalah awal dari sebuah masalah yang harus diselesaikan.

      Ada banyak cara yang dapat untuk menyelesaikannya, baik dengan cara litigasi maupun non litigasi.

      Untuk non litigasi, berdasarkan Perpres No.10 Tahun 2006 tentang BPN jo. Keputusan Kepala BPN No.34/2007 tentang Petunjuk Teknis Penanganan dan Penyelesaian Masalah Pertanahan, Anda dapat menempuhnya dengan mengadukan permasalahan penyerobotan tanah tersebut kepada Kantor BPN setempat, baik secara tertulis (melalui surat) atau secara lisan (langsung mendatangi Tata Usaha Deputi Bidang Pengkajian dan Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan atau Bagian Tata Usaha atau Sub bagian Tata Usaha Kantor Pertanahan setempat). Atas pengaduan yang Anda sampaikan, Kantor BPN setempat akan melakukan upaya mediasi dan akan di cek serta dibukakan data-data yang ada di BPN dan akan dilakukan upaya penyelesaian berdasarkan data-data tersebut.

      Jika upaya non litigasi, ternyata BPN tidak dapat menyelesaikan permasalahan yang ada, Anda dapat pula melakukan upaya litigasi, pidana maupun perdata sebagai berikut :

      a. Pidana, membuat laporan polisi tentang perbuatan orang tersebut dengan dalih penyerobatan tanah sebagaimana dimaksud dan diatur :

      – Pasal 389 KUHPidana :

      Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, menghancurkan, memindahkan, membuang atau membikin tak dapat dipakai sesuatu yang digunakan untuk menentukan batas pekarangan, diancam dengan pidana penjara paling lama dua tahun delapan bulan.

      – Pasal 167 ayat (1) KUHPidana :

      Barang siapa memaksa masuk ke dalam rumah, ruangan atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan me- lawan hukum atau berada di situ dengan melawan hukum, dan atas permintaan yang berhak atau suruhannya tidak pergi dengan segera, diancam dengan pidana penjara paling lama sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah

      b. Perdata, dengan mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum kepada orang tersebut yang telah menyerobot tanah Anda dan menuntut orang tersebut untuk membongkar bangunan yang berdiri diatas tanah Anda dan membayar ganti kerugian yang Anda tanggung.

      Demikian jawaban singkat kami, semoga cukup memberikan gambaran upaya penyelesaian masalah Anda tersebut.

      Salam,

      AYP

      • Terimakasih banyak atas jawaban Mas AYP, kami disini turut berduka atas bencana banjir yang menimpa AYP dan masih bisa menyempatkan memberi jawaban atas pertanyaan saya semangat ya mas semoga sukses dan bisa menjalankan aktifitas kembali, amin.
        saya ingin memperjelas pertannyaan yang lalu dimana sertifikat tersebut bukan terlapis tetapi permohonan kami hanya 7 permohonan sertifikat namun yang terbit 8 sertifikat (1 sertifikat yang tidak di inginkan/diluar permohonan kami) otomatis salah satu sertifikat dari kami berkurang ukuran tanahnya padahal waktu pengukuran kami sudah memasukan tanah tersebut namun setelah selesai, terbit sertifikat ada salah satu sertifikat yang tidak kami inginkan, untuk diketahui tanah orang tua kami tersebut sebelumnya hanya berbentuk segel jual beli yang di buat tahun 1965 yang tidak menunjukkan ukuran tanah di dalam jual beli tersebut tapi hanya bukti batas pohon yang ada dan mempunyai saksi hidup.
        pertanyaan saya :
        1. apakah kita bisa menuntut nama pemilik tanah yang ada di sertifikat tersebut (sertifikat yang tidak diinginkan terbit) ?
        2. apakah team pengukur dari kantor pertanahan dan desa termasuk kepala desa ikut sekokol untuk menggelapkan tanah hak kami?
        3. Mulai dari mana kami harus menjalani proses mencari keadilan ini ?
        terimakasih sebelumnya semoga mas AYP mau menjawab pertanyaan saya kembali…..

        • Yth. Mas Noor Cahaya,
          Bahwa kepemilikan sertifikat tanah selalu dapat ditelusuri asal usulnya. Bila ternyata asal usul dan atau terbitnya sebuah sertifikat tanah itu bisa dibuktikan tidak punya dasar hukum dan melanggar hak orang lain maka bisa diajukan gugatan dan atau pembatalan.
          Saran saya, apabila Anda punya bukti jual beli dan minimal 2 saksi atas maka ajukan gugatan perdata yaitu gugatan Perbuatan Melawan Hukum ke Pengadilan Negeri setempat, terhadap Pemilik Sertfikat diatas tanah milik Anda bersaudara tersebut sebagai Tergugat I dan BPN harus juga menjadi Tergugat II.
          Anda bisa menunjuk Advokat terdekat dikota Anda.
          Demikian.
          Salam,
          AYP

  2. Mohon ijin konsultasi..
    Kami membeli sebidang tanah dari A setelah nego harga kami melakukan pembayaran (ada kwitansi). . Karena ada suatu masalah, A sangat susah sekali ditemui. Pada saat pembuatan AJB (akta jual beli) pihak A menguasakan kepada B dengan surat kuasa bawah tangan. dan terbitlah sertifikat atas nama kami.
    Setelah 4 tahun, pihak A menggugat. Tidak pernah merasa memberi surat kuasa kepada B. Pihak B tetap mengatakan itu tanda tangan asli. Kalau diperhatikan tanda tangan serupa tapi tak sama. Ada juga kemungkinan pihakA membengkokkan tanda tangannya sendiri.
    Pihak A meminta pembatalan jual beli karena menurutnya cacat hukum. Padahal kami sudah membangun rumah di tanah tersebut. Dan harga tanah yg kini sudah berubah.
    Kami meminta nasehat hukum, kami dimintai tambahan uang dari pihak A atau kami beresiko kehilangan tanah dan rumah kami.
    Terima kasih..

    • Bapak hafizan jayadi,
      Dh,
      Bahwa sertifikat tanah adalah dokumen formal yang memuat data yuridis dan data fisik yang dipergunakan sebagai tanda bukti dan alat pembuktian bagi seseorang atau badan hukum (privat atau public) atas suatu bidang tanah yang dikuasai atau dimiliki dengan suatu hak atas tanah tertentu.

      Terkait masalah Anda: Siapakah yang berhak terhadap tanah tersebut?
      Maka berdasarkan fakta hukum tanah tersebut adalah atas nama mantan ayah tiri Anda dan pendaftarannya atau dapat dianggap perolehannya pada saat Ibu dan Ayah Tiri Anda masih berstatus suami istri maka tanah tersebut secara hukum milik bersama atau harta bersama antara Ibu Anda dan Ayah Tiri Anda.

      Namun demikian secara kekeluargaan hal tersebut bisa dijelaskan dan diselesaikan baik-baik bila Mantan Ayah Tiri Anda mau menyadari fakta riwayat yang sebenarnya terjadi atas tanah milik ibu Anda tersebut.

      Demikian.
      Salam,
      AYP

  3. mohon konsul pak, mengenai tanah yang dimiliki oleh kakek sy, tanah tersebut di beli dulu sebelum sy lahir setelah sy lahir tanah tersebut di wariskan ke ibu sy dan ibu sy cerai dengan bapak sy kemudian ibu sy menikah lagi dengan orang luar desa, pada wktu itu ada program pemerintah untuk pembuatan sertifikat secara masal kemudian karna ibu sy sudah menikah dengn org lain maka suami baru ibu sy itu yang naik di sertifikat dengan perjanjian sekedar menyelamatkan untuk sementara tanah ibu sy dan di saksikan oleh tokoh2 masyarakat,
    setelah ibu sy memiliki 2 anak dari ayah tiri sy mereka bercerai, setelah 5 thun berlalu setelah bercerai, mantan ayah tiri sy mengaku tanah yang di wariskan kepada ibu sy tadi dengan alasan namanya yang ada di sertifikat. mohon penjelasannya siapakah yang berhak terhadap tanah tersebut

  4. Bapak hafizan jayadi,
    Dh,
    Bahwa sertifikat tanah adalah dokumen formal yang memuat data yuridis dan data fisik yang dipergunakan sebagai tanda bukti dan alat pembuktian bagi seseorang atau badan hukum (privat atau public) atas suatu bidang tanah yang dikuasai atau dimiliki dengan suatu hak atas tanah tertentu.

    Terkait masalah Anda: Siapakah yang berhak terhadap tanah tersebut?
    Maka berdasarkan fakta hukum tanah tersebut adalah atas nama mantan ayah tiri Anda dan pendaftarannya atau dapat dianggap perolehannya pada saat Ibu dan Ayah Tiri Anda masih berstatus suami istri maka tanah tersebut secara hukum milik bersama atau harta bersama antara Ibu Anda dan Ayah Tiri Anda.

    Namun demikian secara kekeluargaan hal tersebut bisa dijelaskan dan diselesaikan baik-baik bila Mantan Ayah Tiri Anda mau menyadari fakta riwayat yang sebenarnya terjadi atas tanah milik ibu Anda tersebut.

    Demikian.
    Salam,
    AYP

  5. ijin konsul pak Ayp… waktu ayah saya masih hidup. ayah saya meminjamkan sertifikat tanah ke temannya sebut saja budi dan ayah saya juga menandatangani sebuah dokumen. Dan sampai 3th ini sampai ayah saya meninggal belum juga dikembalikan. Kabar yang kami dengar bahwa sertifikat tanah kami telah dbalik nama oleh budi. Sampai sekarang budi sulit dtemui. Tetapi Pbb masih atas nama ibu saya yg telah meninggal. Bagaimana cara kami membela hak kami pak sedangkan sertifikat sudah tidak dtangan kami? apakah sudah secara hukum budi telah membalikkan nama atas sertifikat kami? demikian pak mohon bantuannya…terima kasih

    • Dh,
      Ijinkan saya menjawab secara singkat dan langsung ke pokok masalah. Begini, prinsipnya peralihan kepemilikan hak atas tanah dan benda-benda di atasnya harus dilakukan dengan akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Pengalihan hak atas tanah harus memenuhi formalitas undang-undang, melalui prosedur yang benar dan menggunakan dokumen yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT. Maka apabila tidak sesuai undang-undang dan atau tidak melalui prosedur yang benar maka kepemilikan hak atas tanah cacat hukum dan bisa dibatalkan atau dimohonkan pembatalan.

      Nah, berkaitan dengan sertifikat tanah milik ayah anda yang dipinjam orang lain dan sudah tidak bisa dihubungi lagi tersebut, sebaiknya dicek kembali statusnya di BPN setempat dengan membawa data atau copy sertifikat tersebut, tujuannya adalah memastikan posisi hukumnya apakah masih atas nama orangtua Anda atau sudah pindah atau beralih ke orang lain, cek juga beralih karena apa? Kapan? Siapa Notarisnya?.

      Apabila ternyata belum beralih ke orang lain dan anda tidak bisa lagi menghubungi Budi maka saran saya Anda selaku Ahli Warisdan bersama Ahli Waris lainnya mengurus dengan melalui prosedur “mengurus sertifikat hilang”.

      Bahwa apabila sertifikat hilang maka atas permohonan pemegang hak atas tanah, dapat diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang hilang. Permohonan sertifikat pengganti ini hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT.

      Dalam hal ini karena Ayah anda sudah meninggal maka pemegang hak atas tanah sudah meninggal dunia, permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh Anda selaku ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa Akta Keterangan Hak Mewaris, atau Surat Penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris.

      Selain itu, yang perlu diperhatikan juga beberapa hal di bawah ini :
      a. Permohonan penggantian sertifikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan;
      b. Sebelum dilakukan penerbitan sertifikat pengganti, dilakukan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon;
      c. Pihak lain dapat mengajukan keberatan atas penerbitan sertifikat pengganti dalam jangka waktu 30 hari dihitung sejak hari pengumuman.

      Syarat permohonan sertifikat pengganti, sebagai berikut:

      Persyaratan:
      a. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup
      b. Surat Kuasa apabila dikuasakan
      c. Fotocopy identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
      d. Fotocopy Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum
      e. Fotocopy sertipikat (jika ada)
      f. Surat Pernyataan dibawah sumpah oleh pemegang hak/yang menghilangkan
      g. Surat tanda lapor kehilangan dari Kepolisian setempat

      Formulir permohonan memuat :
      a. Identitas diri
      b. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon
      c. Pernyataan tanah tidak sengketa dan tanpa perubahan fisik
      d. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
      e. Pengumuman di surat kabar

      Demikian jawaban saya dan sebaiknya secara teknis dalam mengurus hal ini silakan menghubungi BPN setempat.

      Salam,
      AYP

  6. Senang ada website konsultasi hukum secara online.
    Mohon pencerahannya, saat ini saya sedang dalam proses AJB.
    Antara saya (pembeli) dan pihak lain (penjual) sudah tandatangan AJB tersebut.
    Akan tetapi saat ini proses AJB tersendat karena pihak penjual minta untuk dipending proses AJBnya, mohon saran dan masukkannya apa yang harus saya lakukan saat ini.
    1. Apakah pihak penjual berhak mempending proses AJB tsb? Mengingat kelengkapada data sudah lengkap.
    2. Apakah pihak penjual boleh mempermainkan status proses AJBnya? Dalam artian saat ini bilang “LANJUTKAN” besok bilang “PENDING” Besoknya lagi bilang “LANJUTKAN” besoknya bilang “PENDING”.
    Mohon pencerahannya pak AYP. Tks.

  7. sy mempunyai permasalahan dalam jual beli tanah dan sangat bingung untuk menyelesaikannya, ringkasannya begini: pd th 1969 si A menerima gadai berupa sebidang tanah/sawah dari si B dg jaminan berupa rincik/girik, kemudian pd th 1970 si B blum bisa melunasi/menebus gadainya akhirnya meminta lagi tambahan sejumlah uang untuk menambah waktu gadainya, kemudian pd th 1971 si B datang lg meminta sejumlah uang dan memperpanjang waktu gadainya (dan semua perjanjian tersebut ditandatangani didpn kepala kampung dan kepala kelurahan pd saat itu), dan kemudian pd th 1972 si B datang lagi kpd si A untuk meminta tambahan uang sekaligus melepaskan tanah tersebut krn tdk sanggup lagi untuk menebusnya maka lahirlah perjanjian jual beli yg ditandatangani oleh kedua belah pihak(si B ditandatangani oleh anak2nya sbg ahli waris krn telah meninggal dunia)diketahui oleh kepala kampung, aparat kepollisian/binmas, dan lurah.
    sejak th 1969 sampai agustus 2015 tdk pernah ada masalah dgn tanah/sawah tsb dibuktikan dgn digarap dan dikuasainya lahan tsbt.
    pada th 2014 saya dan bbrp orang membeli tanah tsb kemudian lahirlah ajb dr notaris dan camat, tp stlh kami mulai memfondasi tanah tsbt dan mulai membanguninya datanglah si C pada september 2015 seorang pensiunan bank menunjukkan sertifikat tanah bahwa dialah yg mempunyai tanah tsbt, (perlu diketahui sertifikat tanah tsbt terbit pada th 1969 bersamaan pd saat si B memberikan gadai pd si A) dlm transaksi si C tercatat transaksi dilakukan pd th 1989 dihadapan notaris dan diproses balik nama sertifikat th 1990 dan stlh kami priksa datanya yg bertanda tangan didalam ajb si C orang yg sama dgn yg bertanda tangan didalam perjanjian jual beli th 1972 yg dimiliki si A, pertanyaan saya adalah :
    1. siapakah yg lebih berhak memiliki tanah tersebut apakah si A dgn dasar perjanjian jual beli dan rincik th 1972(dalam hal ini kami selaku para pembeli dr si A) atau si C dg dasar sertifikat th 1969 (yg seharusnya sertifikat itu diberikan k si A pd saat proses gadai sampai jual beli)?
    2. si B telah meninggal dan semua ahli warisnya jg tlh meninggal dunia, kepada siapa tuntutan hukum dilakukan apabila salah satu pihak dirugikan?
    demikian dan kami sangat berharap ada jawaban/solusi atas masalah ini
    trima kasih..

  8. Ijin Konsul, jalan setapak/gang sebagai failitas umum ditutup seseorang, akan dibuka kembali oleh warga secara paksa
    fasilitas umum berupa gang sudah lama keberadaannya untuk akses keluar masuk warga sekitar. Dinyatakan oleh penduduk asli, tokoh masyarakat Pejabat RTdan RW setempat, dokumen resmi kelurahan setempat serta 2 sertifikat tanah Hak milik, warga tergambar dalam peta bidang ada gang (terbit tahun 2005 dan tahun 2009).
    tiba-tiba ditutup seseorang karena memiliki sertifikat tanah terbit tahun 2015 dan gang sebagai akses keluar masuk warga di klaim sebagai lahan miliknya, sehingga gang ditutup/ditembok. warga sekitar yang merasa dirugikan akibat dari penutupan itu akan membuka kembali akses tersebut secara paksa.
    membuka paksa failitas umum/gang dalam kasus diatas apakah melanggar hukum ?

  9. selamat sore bapak ibu terhormat mohon advisenya.sebelum dan setelah bapak saya meninggal ternyata alm bapak saya pernah menggadaikan sertfikat tanah di salah satu bank tanpa sepengetahuan istri dan anaknya. dan setelah bapak saya meninggal pihak bank menghubungi keluarga bahwa alm bapak saya punya tunggakan utang dengan jaminan sertifikat tsb. akhirnya kita melunasi utang tsb dan sertifikat tanah pun kami dapatkan tapi setelah kami cek ke lokasi tanah ternyata persis dilokasi tanah kami sudah ada beberapa bangunan berdiri. mohon tindakan apa yg harus kami lakukan..sedangkan kalau ke pengadilan kami terkendala biaya. trimakasih perhatiannya.

        • Yth. Pak Putus Agus,
          Berkaitan dengan pertanyaan Anda ini, sebenarnya ada beberapa informasi yang ingin kami ketahui untuk memperjelas masalah Anda ini. Namun untuk memudahkan kami asumsikan bahwa tanah ini adalah tanah hak milik dan masih milik Bapak Anda dan belum pernah berpindah tangan.

          Berkaitan dengan telah berdirinya bangunan di tanah hak milik warisan bapak Anda ini juga perlu diperjelas apakah hanya menempati saja atau menyewa, atau bahkan sudah terbit surat kepemilikan hak atas tanahnya? Nah hal ini harus dicek dan atau dikonfimasi lebih lanjut ke pihak-pihak terkait, dan apabila Keluarga Anda merasa dirugikan maka bisa dilakukan upaya hukum tertentu, namun sebaiknya diawali dengan pendekatan kekeluargaan atau dibicarakan bersama dulu secara baik-baik.

          Perlu diketahui juga bahwa tanah Hak Milik merupakan satu-satunya hak primer yang mempunyai kedudukan paling kuat dibandingkan dengan hak-hak yang lainnya. Hal ini dipertegas dalam ketentuan Pasal 20 ayat (1) UUPA yang berbunyi: “Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat, terpenuh, yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6.”

          Turun temurun artinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik. Terkuat artinya hak milik atas tanah lebih kuat dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain.

          Untuk itu kami sarankan Anda dan keluarga mencari Advokat terdekat ANda atau apabila perlu bantuan hukum kami silakan menghubungi “Kantor Hukum AYP & PARTNERS” di HP.: 08122813686.

          Demikian, semoga menjadi lebih jelas.
          Salam hormat: AYP

  10. Yth. Bapak Antonius Yudo Prihartono

    Kami ingin berkonsultasi untuk menyelesaikan masalah yang dihadapi saat ini. Kami adalah 4 bersaudara sebagai ahli waris tanah beserta bangunan diatasnya.

    Pada 1980, Bapak saya (almarhum) membeli tanah 2 kavling verponding dan langsung dibangun rumah. Bapak telah meninggal tahun 2002, kemudian Ibu meninggal tahun 2011. Dalam waktu yang tidak terlalu lama setelah Ibu meninggal, atas permintaan dari saudara-saudara, saya diminta untuk menempati rumah, yaitu terhitung sejak tahun 2011.

    Sekitar 1 – 2 tahun menempati rumah, ada orang yang datang mengaku memiliki tanah ini dengan membawa surat tanah. Saya bilang kenapa datangnya baru sekarang setelah 32 tahun tanah dibeli dan rumah sudah ditempati oleh anaknya (Bapak dan Ibu saya sudah tidak ada).

    Pada akhir tahun 2016 sudah ada yang menggugat tanah ke pengadilan, dan saya digugat secara pribadi. Padahal masih ada 3 orang lagi saudara saya, mereka tidak tinggal disitu dan tidak menggunakan alamat rumah ini.

    Sebaiknya saya/ kami harus melakukan apa, serta bagaimana langkah-langkah hukum yang harus dilakukan? Kami tidak memiliki sertifikat tanah dan mohon penjelasan.

    Demikian disampaikan, terima kasih atas bantuannya.

    Yudho, Jakarta.

  11. Yth Pak Yudho di Jakarta,
    Bapak menyatakan bahwa: “Pada akhir tahun 2016 sudah ada yang menggugat tanah ke pengadilan, dan saya digugat secara pribadi. Padahal masih ada 3 orang lagi saudara saya, mereka tidak tinggal disitu dan tidak menggunakan alamat rumah ini.”

    Nah, apakah kami bisa mendapatkan copy gugatan tersebut ? Apabila bisa kami akan lebih akurat mendapatkan dasar atau alasan hukum gugatan pihak penggugat tersebut dan kami bisa memberikan masukan atau saran yang lebih akurat.

    Kami tunggu informasi tentang gugatan tersebut. Apabila tidak keberatan maka mohon di-email melalui alamat Admin Sesawi.net.

    Demikian.
    Salam hormat,
    AYP

  12. Yth. Bapak Antonius Yudo Prihartono,

    pak saya mohon penjelasan dan percerahan untuk masalah saya. saya ada memasarkan melalui agent properti satu unit apartemen yg masih dalam tahap pembangunan. Agent properti tersebut memiliki calon pembeli unit saya. saya ketemu dengan agent tersebut di notaris dan menandatangani surat PPJB atas dasar percaya walapupun belum ada Uang transfer. Agent beralasan akan membawa ppjb tersebut ke calon pembeli dan akan kembali dengan dengan uang pembayaran atau bukti transfer. tetapi setelah 4 jam menunggu tidak datang juga dan tidak bisa ditelepon. Saat di sms beralasan bahwa permbelian batal dengan alasan yang kurang jelas. saya meminta untuk dikembalikan ppjb yang sudah saya tandatangani , tetapi agent tersebut tidak berniat membalikan dan beralasan sudah harus pergi ke luar kota. saya sekarang dalam keadaan bingung dan takut. apakah ppjb yang sudah saya tanda tangani bisa di salah gunakan? karena saya degar dari temen2 saya kalau ada sindikat yang biasa melakukan seperti ni dan menggunakan / memalsukan dokumen2 lain seperti sp untuk dijual kembali ke calon pembeli, sehingga kedepanya tanah saya menjadi tanah sengketa. dan apakah saya harus lapor masalah ini ke polisi? tolong bantuanya

    Terimakasih,
    azanir

    • Yth. Pak Azanir,
      Mohon Anda cermati dan pelajari lagi bagaimana dan apa isi PPJB yang telah anda buat tersebut agar bisa mengantisipasi masalah-msalah yang mungkin muncul di kemudian hari, konsultasikan dengan notaris pembuatnya. (bila saja Anda menyertakan copy PPJB tersebut saya bisa membantu mempelajarinya).

      Bahwa PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan karena suatu sebab tertentu seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB.

      Jadi kepemilikan tidak akan berpindah sebelum ada Akta Jual Beli (AJB). AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan.

      Adapun, pelaksanaan atas penandatanganan AJB akan dilakukan sesuai dengan yang telah ditetapkan dalam PPJB. Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, penandatanganan AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, dalam hal telah dipenuhi aspek-aspek sebagai berikut:

      a. Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;
      b. Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu; dan
      c. Proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.

      Apabila memang anda sangsi atau berniat membatalkan PPJB tersebut, terkait akta PPJB yang telah anda buat sebelumya mekanisme pembatalan PPJB mengacu pada Pasal 1266 KUHPerdata, maka pembatalan sepihak harus diajukan melalui pengadilan sebagai upaya untuk melindungi diri apabila ada pihak-pihak lain mungkin saja dirugikan oleh adanya penyalahgunaan PPJB tersebut.

      Demikian.
      Salam hormat,
      AYP

  13. Yth. Bapak Antonius Yudo Prihartono,
    mohon dengan sangat jalan keluarnya pak untuk masalah saya. pada bulan nov. 2015 sy membeli sebidang tanah dengan harga 180 juta dengan luas 300`m yg mana dalam sertifit tertera 600`m dan sy sudah memberikan uang sebesar 120 jt dengan harapan proses jual beli tanah cepat selesai. tapi setelah lewat 4 bln proses jual beli tanah tidak pernah terjadi karena sipenjual mengulur waktu dengan berbagai alasan sampai akhirnya sy mengetahui dari istri sipenjual bahwa tanah yg sy beli sertifikat aslinya ada pada pihak bank,dengan rasa kecewa akhirnya kita sepakat dilakukan pembatalan jual beli dengan pengembalian uang sebesar 120 jt setelah tanah yg bersangkutan laku terjual secara keseluruhan dengan total luas 600m dngan harga 350 jt.
    pada bulan agustus 2016 sy mendapat kabar tanah tersebut telah laku terjual dengan harga 300 jt, berhubung si pembeli tanah tersebut melakukan pembayaran secara menyicil. maka uang sy baru dikembalikan sebesar 20 jt jd kurang 100 jt. dan sampai sekarang hampir 1 tahun lewat tidak ada kabar lagi dr si penjual..
    pertanyaan sy pak, bagaimana sy bisa meminta bantuan mengenai masalah yg sy hadapi, sy sudah melaporkannya ke pihak kepolisian dan menyarankan langsung diperdata atau apalah istilahnya dikarnakan sy sudah menerima sebagian uang kembalian hasil jual beli tanah. apakah jika sy mengambil langkah hukum uang sy tidak kembali lagi? dimana kira2 sy bisa mendapatkan bantuan setidaknya untuk mediasi penyelesain masalah ini, karena pihak kepolisian tidak bisa untuk membantu mediasinya pak..
    terima kasih atas perhatiannya…

    • Yth. Bapak Abu Hasan Sangaji,
      Jual Beli merupakan perbuatan perdata, namun bila ada unsur penipuan dalam jual bisa pula merupakan perbuatan pidana. Dalam konteks jual beli yang Bapak lakukan dengan penjual dan adanya kesepakatan pembatalan adalah termasuk lingkup perbuatan perdata.

      Mengenai kekurangan pembayaran pengembalian tetap masih bisa dilakukan penarikan sampai lunas.

      Pertanyaannya:
      Apakah ada perjanjian jual beli, tanda terima/kuitansi atas pembayaran Rp.120.000.000,- ?

      Apabila ada perjanjiannya dan atau kuitansinya maka bisa menjadi bukti untuk melakukan penarikan kekurangan pengembalian uang tersebut.

      Apabila tidak mau mengembalikan dengan suka rela maka Bapak bisa meminta bantuan advokat terdekat untuk upaya hukum yang diperlukan.
      Atau apabila diperlukan Bapak boleh menghubungi kami (konsultasi jarak jauh) melalui nomor HP/WA: 08122813686. Kami akan bantu semampu kami.

      Demikian.
      Hormat kami: AYP

  14. Mohon konsultasinya Bapak ..
    Sebelumnya sy akan bercerita mengenai rumah yg ayah sy beli (dg perjanjian secara kredit dg uang muka 1/3 dr harga jual) dr pihak ke 2.
    Tanpa sepengetahuan ayah sy (selaku pihak 1) pihak 2 ternyata telah menjual rumah tsb ke pihak ke 3 termasuk sertifikat dan sertifikat tsb sudah dibalik nama atas nama dr pihak ke 3 tsb.
    Hingga akhirnya pihak ke 3 memberikan perjanjian kpd pihak ke 2 utk mengembalikan uang 150jt sbg ganti rugi dr rumah tsb.
    Hingga hari H pihak ke 2 tdk kunjung mengembalikan uang tsb yg akhirnya pihak 1 yg di kejar2.
    Karena orang awam pihak 1 menandatangani perjanjian utk mengosongkan rmh tsb jika tdk dapat mengembalikan / memberikan uang sebesar tsb.
    Pihak 1 sudah mengkonfirmasi ke pihak ke 2 atas tindakannya tsb karena merasa dirugikan atas tindakan pihak ke 2 tetapi pihak ke 2 menanggapi dg santai seakan hal tsb biarlah menjadi tanggung jawab pihak 1.
    Pihak 1 tdk akan mengosongkan rumah karena merasa rugi . Rumah yg dulu mereka beli msh berupa bangunan yg blm layak pakai dan sekarang setelah direnovasi begitu mudahnya mau di ambil alih oleh pihak ke 3.
    Hingga pihak ke 3 mengeluarkan surat panggilan dr pengadilan negeri utk menyelesaikan perkara ini.
    Mohon utk segera di bantu Pak, apa yg harus dilakukan utk pihak 1.
    Terimakasih atas perhatiannya.

  15. Dengan hormat,
    Menjawab pertanyaan Anda, “Apa yang harus dilakukan untuk Pihak 1?”
    1. Hadiri undangan/panggilan Pengadilan Negeri tersebut, karena ini adalah kesempatan menjelaskan fakta-fakta yang terjadi sebenarnya.
    2. Siapkan bukti-bukti jual beli, pembayaran 1/3 dari harga pokok dan angsuran-angsuran yang telah dibayarkan Pihak 1 ke Pihak 2.
    Demikian jawaban saya.
    Salam.
    AYP

  16. Salam hormat..
    Bapak AYP, tahun 2010 saya melakukan pembelian sebidang tanah dan bangunan dengan disertai AJB kepada Bapak A…
    Bukti legalitas yang saya dapatkan adalah AJB bapak A dengan pemilik sebelumnya.. PBB, rekening listrik dan telepon sudah atas nama Bapak A, di dalam AJB yg saya buat tercantum surat bebas sengketa.

    Tahun 2014 saya menjual tanah tersebut menggunakan AJB juga kepada Bapak.

    Tahun 2016 ada seseorang (katakan saja Bapak C) yang datang ke Bapak B mengatakan bahwasanya Bapak A belum melunasi jual beli dengan dirinya dan berencana menggugat tanah tersebut.

    Pertanyaan saya
    1. Apabila memang blm ada pelunasan? Apakah bisa bapak C menggugat Bapak B padahal sudah ada AJB pada proses jual beli?
    2. Apa yg harus saya lakukan mengingat Bapak B membeli tanah tsb ke saya?

    Terima kasih bapak.. semoga dilancarkan rizkinya

  17. Yth. Bapak Antonius Yudo Prihartono
    mohon bantuannya pak. kami mempunyai sebuah tanah ulayat kaum DT. Husein permato alam nan mudo. kami mempunyai surat pernyataan di atas segel 25 tahun 1972 yang mengatakan bahwa pihak pertama tidak akan menganggu gugat hak milik pihak ke 2. namun sekarang pihak ke 2 mengaku bahwa ia adalah pemilik tanah tersebut sedangkan ia tidak sekaum lagi dengan kami karena dia keluar dari kaum kami dan berganti ninik mamak. ia menyewakan tanah tersebut sebesar 160 juta untuk pendirian tower i*****t. mohon bantuannya pak. terimakasih

  18. Yth.Bapak Antonius Yudo Prihartono.
    Sy mau konsul pak..gini sy sdh beli lokasi tp msh dlm bentuk surt jual beli tanah krn dijual perkapling sertifikatx blm dipecah. Sy beli nya ternyt sm org yg awalnya ngaku hak miliknya sebut sj si A dan ternyata si A disruh sj menjual sm yg pemilik si B, nah skrg si A sdh meninggal dan sy konfirmasi sm siB yg memang bertandttangn disurat tersebut tdk mengakui telah menandatangani dan tdk pernh katanya uang pembelian sampai ditangan siB, surat itu bermaterai, ad kepala dusun bertandtangan bersama kepala desa stempat jg mengetahui, bagaimana solusinya yah pak?trus kalo dibawa kejalur hukum bgmn?

  19. Bu Rina,
    Jual beli hak atas tanah hanya sah bila dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), maka bila hanya dilakukan secara bawah tangan maka posisinya sangat lemah dan sulit mempertahankan hak yang sudah dibayar tsb. Karena memang hanya berdasarkan akta jual beli PPAT saja sebuah hak atas tanah bisa diproses di BPN.
    Bila ini penipuan pun Pelaku A sudah meninggal maka pertanggungjawabnnya juga hilang atau tidak bisa dimintai pertanggungjawaban lagi.
    Menurut saya selanjutnya agar lebih berhati-hati lagi bila melakukan transaksi jual beli hak atas tanah.
    Salam,
    AYP

  20. Aslmkum, YTH Bpk AYP,saya berencana membeli sebidang tanah warisan dengan 7 ahli waris yg semuanya anak kandung. Langkah apa yg harus saya jalankan?
    Bagaimana posisi saya andai setelah terjadi transaksi muncul ahli waris lain yang menggugat. Dan langkah apa yg bisa saya tempuh untuk mengamankan tanah yg sudah saya beli tersbut ? Trmksih

    • Dh,
      Pak Budi, langkah yang seharusnya dilakukan adalah:
      1. Pastikan seluruh ahli waris benar-benar telah sepakat menjual tanah warisan tersebut.
      2. Konsultasikan dan atau ajak pihak penjual untuk melaksanakan jual beli di PPAT (Pejabat pembuat Akta Tanah, banyak Notaris yg sekaligus PPAT), karena jual beli hak atas tanah hanya bisa diproses di BPN bila dilakukan jual beli berdasarkan akta PPAT. Selanjutnya PPAT akan melakukan pengecekan tanah tersebut untuk kepentingan jual beli tersebut agar aman dan benar bisa dilakukan jual beli dengan aman.
      3. Segera lakukan proses balik nama atas nama anda.

      Demikian.
      Salam,
      AYP

  21. Mohon pencerahan. Ortu dulu beli sebidang tanah dan sudah dibangun rumah sudah hampir 30thn. SHM pun sudah ada melalui Prona. Dan orang yg menjual tanah itu sudah lama meninggal. Dan sekarang muncullah anaknya penjual itu dengan membawa surat wasiat kalo sebidang tanah itu untuknya. Apakah bisa orang tersebut mau menuntut?
    Dan orang tua dulu.. AJB tidak dibuat.hanya modal kepercayaan

  22. Selamat malam bapak AYB yang terhormat. Saya mohon pencerahan dari bpk AYB. Saya membeli sebidang tanah milik keluarga si A dan pemilik asli tanah tersebut sudah meninggal semua.tanah tersebut tidak ada ahli waris yang punya tanah meninggal dan anak satu2nya juga meninggal. Dan yang menjual adalah saudaranya. Setelah sepakat harga jual beli tanah tersebut saya membayar DP cuma 50% dari harga tanah dan surat2 tanah tersebut sudah ada di saya Setelah mau pelunasan ada pihak saudara penjual yang tidak mau tanda tangan. Tapi sudah ada sepertiga yang sudah menandatangi surat perjanjian jual beli tersebut. Yang menjadi pertanyaan saya apakah status tanah tersebut bisa di proses balik nama atau berstatus sengketa klau masih ada pihak saudara pemilik tanah tersebut yang tidak punya hak atas tanah tersebut

  23. Selamat malam pak
    Disini saya ingin berkonsultasi sedikit tentang permasalahan tanah yg saya hadapi. 3 tahun lalu tepatnya tahun 2016 saya membeli tanah berbentuk kavlingan dri seorang yg bernama A. Dan saya telah memiliki akta jual beli tanah tersebut.Setahun kemudian saya membangun rumah. Tidak lama berselang ada yang mengaku memiliki tanah tersebuy dan menunjukkan sertifikat tanah nya tahun 1984 . Ditelusuri oleh kepala desa kami surat mereka tidak sesuai dengan tata letak tanah yg kami beli.
    Tapi sampai sekarang mereka tetap selalu mengukur bahkan memberi kami surat somasi bahwasanya tanah itu milik mereka. Kami telah infokan ke penjual si A tadi , dia mengatakan sampai sekarang belum ada yg menggugat dia di pengadilan atas dasar dia menjual tanah nya. Sementra dri pihak penggugat hanya kami saja yg terus diteror sampai saat ini yg membuat saya semakin resah dan stres kenapa masalah ini tidak selesai2. Kenapa mereka (peggugat) tidak langsung aja mengurus ini di pengadilan.
    Disini saya ingin tau
    Sebenarnya apa yg harus saya lakukan.. krna penggugat sudah terus2 an meneror kami mengukur2 tanah kami tp sampai detik ini tidak diurus dipengadilan
    Mohon kiranya bapak dapat membantu memberi sedikit info tentang masalah saya ini. Terima kasih banyak jika bapak berkenan membantu meringankan masalah saya

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here